Een hypotheek krijgen als ZZP'er, de complete gids

Kan een ZZP'er een hypotheek krijgen?

Ja, en in 2026 is dat eenvoudiger dan veel zelfstandigen denken. Bijna elke Nederlandse geldverstrekker accepteert ZZP'ers; het verschil met loondienst zit niet in of je een hypotheek krijgt, maar in hoe je inkomen wordt aangetoond. Van de circa 1,2 miljoen ZZP'ers in Nederland koopt een groeiend deel een woning, en de markt is daarop ingericht via inkomensverklaringen en gespecialiseerde verstrekkers. Noem je jezelf freelancer of ondernemer? De regels zijn grotendeels hetzelfde.

Hoe beoordeelt de bank het inkomen van een ZZP'er?

De bank rekent met een toetsinkomen: een berekend bedrag dat representatief is voor je structurele verdiencapaciteit. Hoeveel van je winst meetelt, hangt sterk af van hoe lang je onderneemt:

1. 1 jaar ZZP, doorgaans circa 75% van de winst van dat jaar.
2. 2 jaar ZZP, circa 90% van het gemiddelde van die twee jaren.
3. 3 jaar of meer, 100% van het gemiddelde, maar nooit hoger dan het laatste jaar.

Die laatste regel, "nooit boven het laatste jaar", is belangrijk: daalt je winst in het meest recente jaar, dan rekent de bank met dat lagere bedrag. Daarnaast verschilt de methode per bank: sommige nemen het rechte gemiddelde, andere een gewogen gemiddelde met meer gewicht voor het recente jaar, en weer andere het laagste jaar. Dat verschil kan 10 à 15% schelen in je maximale hypotheek.

De berekening verschilt ook per bedrijfsvorm: lees hoe het werkt voor een eenmanszaak, een BV of als DGA.

Rekenvoorbeeld: zo werkt het aantal jaren door

Stel: je winst is € 50.000. Wat je kunt lenen verschilt sterk met het aantal jaren dat je die winst kunt aantonen. Onderstaand rekenvoorbeeld toont het effect (indicatief, NIBUD-norm 2026, toetsrente 5%, zonder schulden of partner).

Reken je eigen situatie door met de ZZP-hypotheekcalculator, inclusief partnerinkomen en schulden. Meer uitgewerkte scenario's, met schulden, partner en wisselende winsten, staan in het complete rekenvoorbeeld. Wil je andersom rekenen, van gewenst hypotheekbedrag naar benodigde winst? Zie hoeveel inkomen je nodig hebt.

Welke banken accepteren ZZP'ers?

Het aantal jaren ZZP-historie bepaalt grotendeels welke geldverstrekkers voor je openstaan. Binnen NHG accepteren de meeste banken al vanaf 1 jaar. Hieronder de vergelijking; de volledige uitleg per bank staat op welke banken doen ZZP.

Indicatief overzicht op basis van openbaar acceptatiebeleid. Peildatum 2026-06-07.

Welke documenten heb je nodig?

Voor een ZZP-hypotheek lever je doorgaans meer papierwerk aan dan een werknemer. De standaardlijst:

• Jaarrekeningen van de beschikbare jaren (1 tot 3)
• Aangiftes inkomstenbelasting (IB) van die jaren
• Prognose of tussentijdse cijfers voor het lopende jaar
• Uittreksel Kamer van Koophandel
• BKR-overzicht (kredieten, leningen, lease)
• Identiteitsbewijs en zakelijke + privé bankafschriften
• Vaak: een inkomensverklaring ondernemer (IVO)

De volledige uitleg per document staat in de documentenchecklist voor ZZP'ers.

NHG voor ZZP'ers

Nationale Hypotheek Garantie is ook voor ZZP'ers beschikbaar, al vanaf 12 maanden ondernemerschap. De hypotheek mag in 2026 maximaal € 470.000 zijn, of € 498.200met energiebesparende maatregelen. NHG geeft rentekorting én een vangnet bij overmacht, voor ZZP'ers zonder werkgeversvangnet extra waardevol. Lees de details op NHG voor ZZP'ers.

Stappenplan: hypotheek aanvragen als ZZP'er

1. Bereken je indicatieve maximum met de calculator.
2. Bepaal welke banken openstaan op basis van je aantal jaren ZZP.
3. Verzamel je dossier: jaarrekeningen, IB-aangiftes, prognose, BKR.
4. Laat een inkomensverklaring opstellen (verplicht voor NHG).
5. Vraag aan via een AFM-adviseur die ziet bij welke bank jouw toetsmethode het meeste oplevert.

Hoeveel jaar ZZP moet je zijn voor een hypotheek?

Binnen NHG kan een hypotheek al vanaf 12 maanden ondernemerschap, met één afgesloten boekjaar aan cijfers. Met 1 jaar telt circa 75% van je winst mee als toetsinkomen, met 2 jaar 90% en vanaf 3 jaar 100% van het gemiddelde. Zonder NHG vragen veel banken 3 jaar jaarcijfers.

Met 1 of 2 jaar bedrijfshistorie is een hypotheek dus goed mogelijk, maar het aantal banken is beperkter en het toetspercentage lager. Heb je nog geen jaarrekening? Lees hypotheek zonder jaarrekening.

Veelvoorkomende situaties

Elke ZZP'er is anders. Verdiep je in de situatie die op jou van toepassing is: wisselend inkomen, ZZP met loondienst, ZZP met partner, een hypotheek zonder NHG, of wat te doen als je bent afgewezen. Heb je al een koopwoning, lees dan wanneer oversluiten als ZZP'er loont. Over de kosten: hypotheekrente, renteaftrek, BKR en AOV.

Hypotheek per branche

Banken beoordelen elke ZZP'er op winst en continuïteit, maar per branche liggen de accenten anders: uurtarieven, seizoenspatronen, opdrachtgevers. We werkten de belangrijkste sectoren apart uit: ZZP'er in de zorg, ZZP'er in de bouw, ZZP'er in de horeca en de creatieve sector.