Hypotheek met 1 jaar ZZP: je eerste dossier

Kun je met 1 jaar ZZP een hypotheek krijgen?

Ja, een korte bedrijfshistorie sluit een hypotheek niet uit. Binnen het NHG-toetskader is aantoonbare ondernemingsactiviteit vereist; NHG noemt op de consumentenpagina langer dan 12 maanden. Dat geeft toegang tot beoordeling; het is geen toezegging dat je aanvraag wordt goedgekeurd. De rekenexpert kijkt ook naar de financiële gezondheid en de ontwikkeling van je onderneming.

Hoeveel van je eerste jaar telt mee?

Er is geen percentage dat voor elke bank geldt. Het bedrag op je jaarrekening moet eerst worden beoordeeld als duurzaam inkomen. Een gebroken eerste boekjaar, eerdere inkomsten uit loondienst en eenmalige baten of lasten kunnen daarbij van belang zijn. Vul ontbrekende jaren niet als winst van nul in en presenteer omzet niet als inkomen.

Een bank kan een eigen afslag toepassen. Bekijk daarom de voorwaarden van de gekozen aanbieder op banken voor ZZP’ers. Een staffel bij één bank is geen algemene NHG-norm.

Welke documenten maken je eerste jaar inzichtelijk?

• De definitieve cijfers en belastingaangifte van het beschikbare boekjaar.
• Tussentijdse cijfers van het lopende jaar, met uitleg bij een afwijkende winst.
• Onderbouwing van opdrachten en vaste zakelijke lasten.
• Gegevens over eerdere werkzaamheden als die relevant zijn voor de inkomensbeoordeling.
• Een overzicht van schulden, lease, eigen geld en eventueel partnerinkomen.

De exacte documentenlijst hangt af van de bank en rekenexpert. Een prognose hoort herkenbaar gescheiden te blijven van gerealiseerde resultaten. Laat je boekhouder toelichten welke bedragen al gefactureerd zijn en welke omzet nog onzeker is.

NHG en de inkomensverklaring

Voor ondernemersinkomen met NHG geldt het toetskader voor de inkomensverklaring. Sommige door NHG genoemde banken mogen de berekening zelf doen. Vraag dus eerst wie jouw inkomen beoordeelt, voordat je bij een externe partij een verklaring bestelt. Meer uitleg staat bij de inkomensverklaring ondernemer.

Wat kun je zelf berekenen?

Je kunt een bruto maandlast bij een gekozen lening en rente berekenen. Het omzetten van één jaar winst naar een betrouwbaar maximaal hypotheekbedrag vraagt echter een volledige inkomenstoets. Gebruik de calculator hieronder om de beperkingen te zien en laat het toetsinkomen vaststellen voordat je op een woning biedt.

Nu aanvragen of wachten?

Bespreek eerst of het dossier al beoordeelbaar is. Wachten op nieuwe jaarcijfers kan helpen wanneer die een vollediger beeld geven, maar een extra jaar maakt het resultaat niet automatisch beter. Een verliesjaar, extra lening of teruglopende opdrachten kunnen de ruimte juist beperken. Maak geen investering of wijziging in je administratie alleen om een hogere hypotheek te tonen.

Wil je samen kopen, bekijk dan ook de toetsing van partnerinkomen. Houd aankoopkosten en een zakelijke reserve apart van het bedrag dat je aan de woning kunt besteden.

Een jaar actief is niet hetzelfde als één volledig boekjaar

Illustratief dossier, geen klantvoorbeeld: je start op 1 juli 2025 en bereidt in oktober 2026 een aanvraag voor. Je bent langer dan een jaar actief, maar je jaarrekening 2025 beslaat slechts juli tot en met december. Houd die zes maanden apart van de tussentijdse cijfers over januari tot en met september 2026.

Bij een fictieve winst van €24.000 over het eerste halve jaar is €24.000 × 2 = €48.000 alleen een vermenigvuldiging. Het is geen gerealiseerde jaarwinst of vastgesteld toetsinkomen. Laat beoordelen of seizoenen, opstartkosten en nieuwe opdrachten zo’n extrapolatie ondersteunen. Voer die €48.000 niet als afgesloten jaar in onze calculator in.

Checklist voor je eerste beoordeling

1. Tijdlijn: startdatum, eventuele eerdere baan en begin- en einddatum van elk boekjaar.
2. Gerealiseerd: beschikbare jaarcijfers en belastingaangiften; noteer wat nog voorlopig is.
3. Lopend jaar: cijfers met een einddatum en toelichting op verschillen met je eerste periode.
4. Vooruitblik: opdrachten en een gevraagde prognose apart van al behaalde winst.
5. Privé: verplichtingen, eigen geld en bewijsstukken van een medeaanvrager.

Vraag vóór een betaalde inkomensverklaring: welke peildatum geldt, is mijn gebroken boekjaar bruikbaar en wie mag het inkomen voor deze bank vaststellen? Gebruik ook de af te vinken documentenlijst. Heb je inmiddels twee boekjaren, ga dan naar het dossier met twee jaar ZZP.